恒大地产全国楼盘降价恒大全国在售住宅最低75折，楼市迎来降价潮？业内人士：个例

用户投稿 2025年06月05日 23:15:44 8 0

恒大全国在售住宅最低75折，楼市迎来降价潮？业内人士：个例

2月17日，国家统计局发布1月70个大中城市房价变化数据。就各地来说，一线城市新房价格涨幅扩大，二三线城市涨幅有所回落。就深圳来说，新房二手房表现均不俗，尤其是二手房市场，环比和同比涨幅均位于一线城市之首。分析人士指出，从整体来看，一月份70城房价指数基本上未受到疫情影响，以北京和深圳为代表的一线城市迅速回暖，和二三线城市分化加大。

整体趋势：总体平稳

根据国家统计局测算，1月份，一线城市商品住宅销售价格环比涨幅略有扩大，二三线城市涨幅稳中有落。同比来看，一线城市商品住宅销售价格同比小幅上涨，二三线城市涨幅连续回落。

从房价上涨和下跌的城市数量看，房价上涨的城市数量为47个，相比2019年12月份的50个有所减少。而降价的城市数量，则从去年12月的16个减少到了15个。

国家统计局城市司首席统计师孔鹏指出，1月份，各地坚决贯彻落实党中央、国务院决策部署，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，不将房地产作为短期刺激经济的手段，全面落实城市主体责任，房地产市场保持总体平稳态势。

一线对比：深圳二手房表现抢眼

分线级城市来看，一线城市商品住宅销售价格环比涨幅略有扩大。初步测算，1月份，4个一线城市新房价格环比上涨0.4%，涨幅比上月扩大0.2个百分点。其中，北京持平，上海、广州和深圳分别上涨0.5%、0.3%和0.5%。二手房价格环比上涨0.5%，涨幅比上月扩大0.1个百分点。其中，北京上涨0.4%，上海上涨0.2%，广州上涨0.3%，深圳上涨0.7%。

就深圳而言，除了新房价格环比涨幅与上海并列一线城市第一之外，新房价格同比涨幅以及二手房价格环比、同比涨幅均位于四个一线城市之首。

深圳资深地产研究人士李宇嘉指出，1月份70城房价指数基本上未受到疫情的影响，市场整体处于2019年年末翘尾和2020年“小阳春”过渡的阶段，因而房价仍旧在上涨，不过涨幅有所减缓。主要原因在于两方面，一是年底开发商冲业绩，促销活动比较多，价格有所下降，从而导致一月份房价涨幅有所下降。二是一线城市明显回升，深圳二手房尤为明显。

成交：深圳新房、二手房成交套数均明显下滑

就成交而言，受春节影响，1月深圳新房和二手房成交套数均明显下滑。根据深圳中原1月月报，1月新房市场共网签3779套商品房，环比下降46.3%，受春节假期影响，各类商品房网签量均出现大幅下滑。二手房方面也是如此，1月全市二手住宅成交套数为7499套，环比下滑24.7%；成交面积为64.1万平，环比下滑22.6%。贝壳研究院1月重点城市二手房市场月报亦显示，2020年首月深圳二手房成交量减少。

同样依据深圳中原数据，2019年1月，深圳新房住宅的成交套数为2499套，二手住宅成交3881套。据此，李宇嘉指出，深圳1月份的成交情况与深圳在70城中的市场表现并不矛盾。原因在于深圳12月成交量巨大，同比去年1月份来看，深圳今年1月份的成交量变化不大，主要在当月最后十天受疫情影响。

疫情下的房企：销售按下“暂停键” 花样“自救”

1月中下旬，疫情影响扩大，广东省多地售楼处关门、工地停工，楼市就此“冰冻”。这让房企现金回笼周期变长。更让房企忧心的是，随着春节假期的延长，复工时间也变长。这一波疫情不仅打乱了春节返乡置业潮，还让传统的“小阳春”基本泡汤。对于房企来说，全面复工时间还未确定，但该完成的业绩还要完成。房企该如何自救？

“别犹豫了，该进群进群，该买房买房，还有车位抵扣券、特价房源等多重优惠。” 从2月5日起，招商蛇口旗下子公司的直播平台连续推出“招商好房”进行直播，直播过程中，主播金句频出，和直播间的观众们进行实时互动，就大家关心的房型面积、生活设施、教育配套等问题进行及时解答。

招商蛇口是招商局集团旗下城市综合开发运营板块的企业。2月5日在直播间亮相的房源为即招商蛇口在住宅领域推出的最新作品——南通招商新城雍景湾。此次上拍的房源分别是该小区的3套高层住宅和联排别墅。高层住宅的的起拍价从175万元到180万元不等，联排别墅的起拍价为320万元上下。

事实上，除了招商蛇口，还有不少房企纷纷发力线上营销，与以往不同的是，房企这次明显更加注重自建线上平台。

购房APP和微信小程序是房企搭建线上售楼处的载体。据媒体报道，恒大、龙湖及碧桂园等在此前已推出在线购房平台，融创、金地、绿城、禹洲等企业开启了各自的线上售楼处，推出自营的购房APP或微信小程序。

然而，在业内人士看来，电商平台只是房企卖房的“广告牌”。李宇嘉认为，由于房产交易的复杂性，最终的买卖事宜还是要到线下进行，线上主要是导流作用。

降价潮来临？

房企全面复工时间待定，以价换量会成为接下来的主流吗？2月13日，恒大宣布在全国所有项目实施网上购房，只需5000元定金。2月16日，恒大集团举行发布会，公布了实施网上购房3天以来的销售数据：客户认购房屋47540套，总价值约580亿。

发布会还透露，恒大计划在2月18日启动特大优惠购房活动，推出恒大历史上力度最大的优惠让利，最低可达75折。此举一出，在业内引起巨大反响。有观点认为，此次恒大在全国率先降价，在全国最低75折的同时，辅以“降价补差价”和“无理由退房”，具有风向标意义。

楼市会迎来一波降价潮吗？中国(深圳)综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁表示，疫情期间，整个线下活动基本停顿，加上恒大的影响力，这次大力度降价才引起广泛关注。至于楼市是否会掀起降价潮，宋丁称“不至于”。就中小企业而言，受其体量所限，根本没法学习恒大。就头部房企而言，“也没有可能照着模式来”，但不排除用别的方式进行促销活动。“这更多的是凸显的个例。”宋丁还称，未来不排除一些现金流紧张的企业，会采取降价促销，但不会持续太久。

“不会。”中原地产首席分析师张大伟表示，恒大此举是营销手段，其推出的最低折扣75折，更多是标价的75折，不是之前定价的75折，所以最终便宜多少尚未可知。现在所有人的心态还不在房子上面，房企现在降价意义不大。况且对于房企来说，大部分债务都在三四月份，相反2月份资金压力并不大。楼市的走势与疫情进展息息相关，如果疫情不缓解，价格下调是趋势。

采写：南都记者陈蓉

恒大全国降价，最低74折，接下来会有其他楼盘跟进降价吗？

从这两天新闻报道来看，恒大房源88折，最低到了74折，感觉到了非常熟悉的配方。接下来是不是会有其他楼盘也在“金九”期间降价呢？

可以肯定的是有部分楼盘会下调价格，但从整体来说，短期内出现大范围的价格下调几乎是不可能。

我们先来了解下恒大为什么要降价促销

恒大降价只不过是一种例行营销活动。

最近几年恒大每年都会举行一次降价促销活动，有的年份在3月份左右，有的年份是在金九银十。比如今年2月份，恒大主席许家印就宣布3月份恒大要在全国范围内降价7~8折进行促销，恒大的这种降价促销活动，一方面是为了尽快回笼资金，用于开发其他项目另一方面也是为了在今年有一个好的开局。

而这种促销活动只不过是恒大一种正常营销活动而已，比如2018年恒大也曾经做过很大力度的促销活动。2018年8月30日，恒大全国在售住宅楼盘打出了全部89折优惠的广告，与此同时，首付款也可以分期支付，最低首付仅需5%。而且部分项目限量折扣特价房折上97折（额外最高95折），部分项目公寓、办公及写字楼额外92折，商铺额外6到7折优惠，这次的折扣力度是相对比较大的。有些办公楼盘的折扣甚至在在89折的基础上还有额外有6-7折，

恒大降价促销最重要的目的就是为了尽快回笼资金用于偿债，降低负债率。

最近几年高负债一直是影响恒大健康发展的一个重要因素，在前几年恒大的负债率一直非常高，净负债率最高时甚至超过了180%。这种高负债率在房地产行情比较好的情况下，倒是看不出什么问题，但在市场行情不好，房地产行业迎来拐点的时候，高负债率就会成为制约企业发展的一个重要累赘。所以从2018年开始恒大就想尽各种办法回笼资金以降低负债率。

经过一系列的措施和努力之后，恒大在2018年的负债率有了非常明显的下降。上半年恒大还清了1129亿永续债，然后进一步削减外部借款，到到18年末恒大净负债率已经下降至151.94％，同比下降幅度超过30个百分点。

而恒大之所以以较大的幅度降价促销，因为恒大有这个资本

虽然降价促销对于恒大的营收和利润都有一定影响，但是恒大的盘子很大。而且相对来说毛利率也比较高，比如2018年恒大的毛利率达到了36.24%，这种高毛利率除了跟恒大的管理水平以及采购成本的降低之外，跟前几年恒大大量的土地储备不无关系，前几年在土地价格相对比较低的时候，恒大储备了很多土地，截止2018年恒大在全国228个城市拥有项目811个，土地储备高达3.03亿平方米，土地储备成本仅1635元/平方米，这让恒大在开发成本具有很大的优势。正因为如此，恒大有这个资本去搞较大幅度的降价促销。

未来开发商降价促销将成为一种常态，但不可能出现大范围的降价。

最近两年房地产开发商的日子并不好过，很多开发商的债务在2018年到2021年这段时间都集中到期，在债务集中到期的时候，目前房地产的融资环境又变得非常困难。在国家明确了房子是用来住的而不是用来炒的基调之下，目前房地产的信贷政策是比较严的，很多中小开发商根本就没法从银行贷到款，现在真正能从银行贷到款的，基本上都是那些全国前30的开发商。

所以我们看到有很多开发商一直在喊着活下去，这并不无道理，虽然2018年三大房企的业绩都表现非常亮眼，但并不代表他们就可以安然无恙。事实上他们所面临的融资环境以及市场环境，包括调控环境都比以前更加复杂。在未来市场不确定的情况下，手头握有大量现金才是王道。

所以目前很多开发商都在想方设法把房子卖出去，尽快回笼资金，包括万科恒大碧桂园等巨头在内，回笼资金都成为了企业经营战略的重中之重。因此未来出现降价促销的楼盘会越来越多，这将是一种常态。

对于中小开发商来说，因为融资难度更大，所以降价促销回笼资金更是迫在眉睫，所以2019年我相信会有更多的楼盘加入到降价促销行列当中。

尽管如此，在短期之内想要出现大范围的降价是不可能的。

虽然未来会有越来越多的开发商加入到降价促销当中，但这种做法更多是为了回笼资金，而不是因为房价下降。这一点我们可以从2018年部分房企的销售业绩还有2019年我国房地产发展的一些数据看出来。

比如2018年恒大实现营业收入4662亿元，同比增长49.9%；全年归属于股东的净利润为373.9亿元，同比增长53.4%；公司的毛利为1689.5亿元，同比增长50.5%；2018年万科全年完成合同销售额6069.5亿元，同比上升14.5%；全年实现营业收入2976.8亿元，同比增长22.6%；归属上市公司股东的净利润为337.7亿元，同比增长20.4%；2018年碧桂园全年实现营收3790.8亿人民币，同比增长67.1%；全年核心盈利341.3亿元，同比增长38.2%。

这些数据可以看出，目前我国的楼市发展还是有很大的空间的，所以短期之内不可能出现大范围的房价下降。